L’arrendament de terrenys és un element crucial en els projectes de generació renovable perquè garanteix la disponibilitat a llarg termini de l’espai necessari per a la instal·lació i operació d’infraestructures com ara aerogeneradors o panells solars. Un contracte ben estructurat proporciona seguretat jurídica tant al desenvolupador com al propietari, estableix condicions clares sobre l’ús, les compensacions econòmiques i les responsabilitats, i redueix riscos vinculats a disputes d’ús del sòl.
En aquest article s’analitzen els aspectes clau per assegurar, mitjançant un contracte d’arrendament, els drets d’ús sobre un terreny amb l’objectiu de promoure, construir i explotar una planta de generació d’energia renovable.
Règim jurídic aplicable
Els contractes d’arrendament vinculats a projectes d’energia renovable queden subjectes al que pactin les parts i, subsidiàriament, al que disposa el Codi Civil i la normativa autonòmica aplicable.
Aspectes contractuals
Tenint en compte l’anterior, és molt important establir al contracte d’arrendament pactes clars que, a més, prevegin el màxim de situacions possibles, evitant escenaris incerts al llarg de la seva vigència.
Alguns aspectes a tenir en compte són:
Segmentació del contracte en almenys tres fases: (i) desenvolupament; (ii) construcció i explotació; (iii) desmantellament.
La primera fase comprèn la realització dels estudis del sòl i l’obtenció dels permisos i llicències pertinents. Durant aquest període es pacta un import de renda mínim o de carència, a tall de reserva, perquè el promotor pugui fer els estudis pertinents però sense disposar encara de la possessió de l’immoble, de manera que el propietari pot continuar exercint l’activitat que duia a terme abans de la signatura del contracte.
La segona fase comprèn la construcció i explotació del projecte un cop obtinguts els permisos i llicències. A més, sol coincidir amb l’elevació a públic del contracte i la inscripció del dret d’arrendament a favor del promotor al Registre de la Propietat, aconseguint-ne l’oposabilitat enfront de tercers.
Finalment, la fase de desmantellament regula les condicions de la restitució del terreny al propietari un cop el projecte ha acabat. Encara que menys atractiva, l’assoliment d’aquest període també haurà de quedar ben definit per evitar imprevistos o malentesos entre el propietari i el promotor, tenint en compte que la relació contractual arriba a la seva fi i ambdues parts tenen interessos diferents.
Una alternativa al contracte d’arrendament és el d’opció d’arrendament. Aquesta figura atorga al promotor la facultat de fer els estudis previs i, un cop obtinguts tots els permisos i llicències, constituir l’arrendament a favor seu sota les condicions prèvies pactades amb el propietari.
Durada i vigència
La possessió del terreny per part del promotor ha de ser concorde a la vida útil del projecte. És per això que és important definir els anys de durada del contracte d’arrendament, afegint una o diverses pròrrogues a voluntat del promotor per cobrir possibles imprevistos.
Pel que fa a la vigència del contracte, cal evitar que el propietari pugui desistir-ne unilateralment. En conseqüència, és recomanable establir mecanismes de protecció com ara la necessitat que el propietari hagi de requerir el compliment de les obligacions no satisfetes pel promotor, concedint-li un termini prudent d’esmena, abans que neixi el seu dret a posar fi al contracte.
Per contra, el promotor sí que ha de tenir la possibilitat de desistir de manera àgil del contracte en cas d’inviabilitat del projecte, evitant quedar obligat al pagament de les rendes no meritades fins al moment i, preferiblement, sense penalitzacions.
Propietat, transmissions i gravàmens de l’immoble
A més, durant la vigència del contracte, s’ha de garantir que el dret de l’arrendatari no es veurà interromput. Per això, abans que aquest quedi inscrit al Registre de la Propietat, és recomanable que el propietari, en cas de transmissió de la propietat de l’immoble, s’obligui a condicionar la validesa del títol al fet que l’adquirent se subrogui en la posició d’arrendador en el contracte. Així mateix, també s’haurà d’obtenir el compromís del propietari que no gravarà l’immoble.
Abans de la signatura del contracte d’arrendament, resulta essencial comprovar que se subscriu amb el propietari de l’immoble o amb una persona apoderada per actuar en nom seu, així com les càrregues que graven la finca per confirmar que l’arrendament queda completament assegurat.
Finalment, és important establir de manera clara que les instal·lacions pertanyents al projecte són propietat del promotor, com a forma de salvaguardar els articles 353 i següents del Codi Civil, que estableixen el dret d’accessió del propietari sobre els béns incorporats a la seva propietat de manera natural o artificial.
Conclusions
El terreny on s’instal·larà la planta de generació d’energia és un dels elements més importants perquè el projecte sigui viable.
Per això, constituir un contracte d’arrendament amb clàusules que prevegin el màxim d’escenaris futurs, equilibrades per al propietari del sòl i el promotor de la planta, és fonamental per proporcionar una base sòlida de seguretat i estabilitat, evitant futures negociacions amb el propietari quan, per l’avanç del projecte, aquest tingui una capacitat de negociació molt més gran.
