El arrendamiento de terrenos es un elemento crucial en los proyectos de generación renovable porque garantiza la disponibilidad a largo plazo del espacio necesario para la instalación y operación de infraestructuras como aerogeneradores o paneles solares. Un contrato bien estructurado proporciona seguridad jurídica tanto al desarrollador como al propietario, establece condiciones claras sobre uso, compensaciones económicas y responsabilidades, y reduce riesgos vinculados a disputas de uso del suelo.
En este artículo se analizan los aspectos clave para asegurar, mediante un contrato de arrendamiento, los derechos de uso sobre un terreno con el objetivo de promover, construir y explotar una planta de generación de energía renovable.
Régimen jurídico aplicable
Los contratos de arrendamiento vinculados a proyectos de energía renovable quedan sujetos a lo pactado entre las partes y, subsidiariamente, a lo dispuesto en el Código Civil y en la normativa autonómica aplicable.
Aspectos contractuales
Teniendo en cuenta lo anterior, es muy importante establecer en el contrato de arrendamiento pactos claros que además prevean el máximo de situaciones posibles, evitando escenarios inciertos a lo largo de su vigencia.
Algunos aspectos a tener en cuenta son:
Segmentación del contrato en al menos tres fases: (i) desarrollo; (ii) construcción y explotación; (iii) desmantelamiento
La primera fase comprende la realización de los estudios del suelo y la obtención de los permisos y licencias pertinentes. Durante este período se pacta un importe de renta mínimo o de carencia, a modo de reserva, para que el promotor pueda realizar los estudios pertinentes pero sin disponer aún de la posesión del inmueble, por lo que el propietario puede continuar con el ejercicio de la actividad que llevase a cabo previo a la firma del contrato.
La segunda fase comprende la construcción y explotación del proyecto una vez obtenidos los permisos y licencias. Además, suele coincidir con la elevación a público del contrato y la inscripción del derecho de arrendamiento a favor del promotor en el Registro de la Propiedad, logrando su oponibilidad frente a terceros.
Por último, la fase de desmantelamiento regula las condiciones de la restitución del terreno al propietario una vez el proyecto ha terminado. Aunque menos atractiva, la consecución de este periodo también deberá quedar bien definida para evitar imprevistos o malentendidos entre el propietario y el promotor, teniendo en cuenta que la relación contractual está llegando a su fin y ambas partes tienen intereses diferentes.
Una alternativa al contrato de arrendamiento es el de opción de arrendamiento. Esta figura otorga al promotor la facultad de realizar los estudios previos y, una vez obtenidos todos los permisos y licencias, constituir el arrendamiento a su favor bajo las condiciones previas pactadas con el propietario.
Duración y vigencia
La posesión del terreno por parte del promotor debe ser acorde a la vida útil del proyecto. Es por ello que es importante definir los años de duración del contrato de arrendamiento, añadiendo una o varias prórrogas a voluntad del promotor para cubrir posibles imprevistos.
En cuanto a la vigencia del contrato, es necesario evitar que el propietario pueda desistir unilateralmente del mismo. En consecuencia, es recomendable establecer mecanismos de protección como la necesidad de que el propietario tenga que requerir el cumplimiento de las obligaciones no satisfechas por el promotor, concediéndole un plazo prudente de subsanación, antes de que nazca su derecho a terminar con el contrato.
Por el contrario, el promotor sí debe tener la posibilidad de desistir de forma ágil del contrato en caso de inviabilidad del proyecto, evitando quedar obligado al pago de las rentas no devengadas hasta el momento y preferiblemente sin penalizaciones.
Propiedad, transmisiones y gravámenes del inmueble
Además, durante la vigencia del contrato, se debe garantizar que el derecho del arrendatario no se verá interrumpido. Para ello, antes de que éste quede inscrito en el Registro de la Propiedad, es recomendable que el propietario, en caso de transmisión de la propiedad del inmueble, se obligue a condicionar la validez del título a que el adquirente se subrogue en la posición de arrendador en el contrato. Asimismo, también se deberá obtener el compromiso del propietario de que no gravará el inmueble.
Antes de la firma del contrato de arrendamiento, resulta esencial comprobar que se suscribe con el propietario del inmueble o con una persona apoderada para actuar en su nombre, así como las cargas que gravan la finca para confirmar que el arrendamiento queda completamente asegurado.
Finalmente, es importante establecer de forma clara que las instalaciones pertenecientes al proyecto son propiedad del promotor, como forma de salvaguardar los artículos 353 y siguientes del Código Civil, que establecen el derecho de accesión del propietario sobre los bienes incorporados en su propiedad de manera natural o artificial.
Conclusiones
El terreno donde se instalará la planta de generación de energía es uno de los elementos más importantes para que el proyecto sea viable.
Por ello, constituir un contrato de arrendamiento con cláusulas que prevean el máximo de escenarios futuros, equilibradas para el propietario del suelo y el promotor de la planta, es fundamental para proporcionar una base sólida de seguridad y estabilidad, evitando futuras negociaciones con el propietario cuando, por el avance del proyecto, éste tenga una capacidad de negociación mucho mayor.
